+38(044) 221-57-54 офис
+38(066) 940-57-54
+38(093) 870-22-02
ocenka@notarius.ua
Оплата через

Оценка нежилого коммерческого помещения

Независимое оценивание недвижимого имущества коммерческой направленности - один из наиболее распространенных видов оценки в современных реалиях. Очень часто случается так, что такая недвижимость – составная часть имущественного комплекса в сделках при поглощениях, слияниях или продаже бизнеса. Еще, оценка данного типа проводится для использования разных недвижимых объектов в качестве ипотечного предмета, в процессе приватизации, внесения строения либо помещения, в качестве вклада в уставный капитал предприятия, сдачи в аренду, страховани­­я, привлечения инвесторов, разработки инвестиционных проектов, вступления в наследие, разрешения имущественных споров.

Согласно Законодательству Украины, независимая экспертная оценка рыночной стоимости недвижимого имущества должна проводиться, исключительно сертифицированными специалистами, которые получили сертификат, подтверждающий тот факт, что они являются субъектом оценочной деятельности в определенном направлении.

Наша организация имеет достаточный опыт предоставления услуг по экспертной оценке стоимости имущества, как движимого (специальной техники, транспортных средств), так и недвижимого (квартир, домов, земельных участков, офисов, предприятий, и т.д.), за годы профессиональной деятельности мы сумели разработать четкий алгоритм работы, который помогает быстро и профессионально выполнять взятые на себя обязательства.

Чтобы провести оценку коммерческой недвижимости, следует предоставить такую документацию:

- свидетельство о регистрации плательщика налога на добавленную стоимость, если у организации имеется таковой;

- паспорт и идентификационный код собственника недвижимости или свидетельство о гос. регистрации юр. лица;

- балансовая справка на дату проведения оценивания;

- акт постоянного пользования, договор аренды земли;

- техпаспорт БТИ на оцениваемый объект;

-договор дарения или купли/продажи.

Этот перечень документов не точен и может меняться вместе с законодательством, поэтому для уточнения обращайтесь к нашим высококвалифицированным менеджерам-консультантам.

Оценка коммерческой недвижимости от лучших специалистов

Говоря о том, что же такое коммерческая недвижимость, следует знать, что это недвижимое имущество, приносящее своему владельцу доход. По этой причине оценивание зданий и помещений данного типа связано с множество нюансов, в особенности, если они относятся к государственной либо муниципальной собственности. Тонкости украинского законодательства таковы, что его пункты и правила, относящиеся к методикам и критериям оценивания  недвижимости такого типа, постоянно меняются, а это усложняет процесс расчета рыночной стоимости. Главная проблема в том, что если отчет об оценке будет признан соответствующими органами недействительным или необъективным, то сделки по спорному объекту, которые были произведены до этого, будут квалифицированы как неправомерные в юридической плоскости.

Наши оценщики, кроме того что имеют большой опыт, регулярно проходят переаттестацию, повышая свою квалификацию и получая новые знания об измененных положениях законов Украины в вопросах оценки не только коммерческой недвижимости, но и частной, которую можно использовать для проживания.

Оценка коммерческого помещения, находящегося в муниципальной собственности

К муниципальному недвижимому имуществу относят постройки, собственниками которых (в деловом участии или полностью) являются городские (муниципальные) или государственные органы. Если проводить или не проводить независимую оценку недвижимости, во многих случаях решает сам собственник, то в случае со сделками, касающимися объектов государственной или муниципальной собственности, эта процедура является обязательной, вот самые распространенные причины:

  1. Аренда зданий и сооружений, либо передача недвижимого объекта в управление по доверенности.
  2. Приватизация объекта.
  3. Кредитование с использованием недвижимости коммерческой направленности в роли залога, переуступки долговых обязательств.
  4. Для определения объективности арендной ставки при расчете правильности налогообложения.
  5. Выкуп объекта для нужд муниципалитета или государства.
  6. Включение недвижимости в фонды, уставные капиталы юридических лиц.
  7. Продажа или отчуждение собственности на законных основаниях.

Независимая экспертная оценка недвижимости коммерческого направления нужна для того, чтобы инвестирование в объект или его покупка не могли быть оспорены в суде, и после заседания признанными недействительными.

Стоимость услуг

Очень часто, клиенты, которые впервые обращаются к нам за помощью, думают, что на стоимость услуг по оценке недвижимости или другого типа имущества, влияет лишь местоположение строения и его тип. Конечно, это тоже важно, но кроме этого, большое влияние на определение стоимости услуги оценщика и на саму процедуру оказывает цель заказа, а точнее- для чего будет использован отчет после окончания работы. Все дело в том, что зависимо от данной цели, есть некоторые особенности проведения самой процедуры анализа и определения стоимости, соответственно и оформления всей необходимой документации. Еще, существенное влияние на стоимость услуги эксперта оказывает тот факт, кому именно данное имущество принадлежит (юридическому или физическому лицу), либо находится в коммунальной, государственной собственности.

Наиболее распространенные варианты цели оценки: для оформления договора пожизненного содержания, предъявления в посольстве, оформления договора ипотеки, для определения цены во время раздела имущества в суде (при наследовании объекта несколькими гражданами, в процессе развода), определения размера судебного сбора, в случае продажи, для оформления наследства, заключения договора дарения.

После проделанной работы, отчеты специалистов для целей налогообложения регистрируются в базе данных Фонда Государственного Имущества Украины. Указанный на титульной странице идентификационный номер является подтверждением такой регистрации. Большинство нотариусов не требуют прохождение данной процедуры при оформлении наследства либо документа о дарении, если речь заходит о самых близких родственниках. Но если анализ и дальнейшее определение цены необходимо для продажи, то регистрация обязательна.

Особое место занимает оценка нежилого помещения, находящегося в коммунальной или государственной собственности для дальнейшей сдачи в аренду. В таком случае необходимо четко понимать, что данного рода работа пройдет через проверку и согласование (процедуру рецензирования) в Управлении Коммунального Имущества, либо в Региональных Отделениях Фонда Государственного Имущества, или же рецензия составляется другим субъектом оценочной деятельности. Процедура согласования и проведения такого типа работы намного сложнее других, а на ее стоимость влияет то, где именно отчет будет проходить рецензирование.

Документация, необходимая для оценивания коммунального имущества, на что следует сделать акцент и о чем не забыть?

Для того чтобы оценить объект, который находится в собственности у коммунального предприятия, следует подготовить такие документы:

а­­) регистрационная документация арендатора. Четких требований к таким документам нет, это может быть Свидетельство о Регистрации физического лица-предпринимателя или юридического лица, либо Выписка от регистратора;

б) документация технического толка. Как правило, это план этажа, где располагается помещение что оценивается, или же всего здания, если оно оценивается целиком. Если объект сдается в аренду с местами общего пользования, то сдаваемый отрезок выделяется на общем плане каким-то цветом. Это делается для того, чтобы было четкое понимание ситуации рецензентами, так можно снизить вероятность возникновения несовпадений. В письме балансодержателя и на плане, площади должны совпадать, это важное условие, без его соблюдения могут быть сложности;

в) поручение, доверенность (письмо) от балансодержателя, в нем отражаются все основные данные о помещении, наименование арендатора и точный адрес. Многие балансодержатели, к письму добавляют дополнения в виде справок, в них есть данные о балансовой стоимости объекта и дата, определяющая, когда следует узнать рыночную стоимость; год окончания строительства здания. Такие справки не обязательны. Некоторые балансодержатели, незнающие законов, ставят в документах некорректную дату. Поэтому необходимо обратить внимание на то, что согласно пункту 5.5 Положения про Аренду Имущества Территориальной Громады города Киева, утвержденного решением Городского Совета от 21.04.2015 года №415/1280, датой независимой оценки должно быть последнее число месяца, который является предыдущим перед подачей заявления про аренду имущества.

 

Виды недвижимости коммерческой

Независимо от вида коммерческой недвижимости, оценка эксперта  предопределяет, какой доход возможно получить от определенного помещения либо строения. Чтобы услуги по оцениванию коммерческих помещений предоставлялись на высоком уровне и не было ошибок, необходимо провести классификацию недвижимости данного вида, по назначению бывают такие группы:

- элитное жилье;

- промышленная группа;

- гостиничная;

- складская;

- офисная;

- торговая;

- развлекательная.

Такая классификация нужна для повышения объективности оценивания, ведь разного характера операции с недвижимостью применяются по определенным критериям оценки, целевому определению стоимости коммерческого направления.

Категории стоимости

Независимая оценка помещений рассматриваемого вида, по сути, является определением стоимости сооружений и зданий в денежном эквиваленте. Смотря, какая целевая направленность определения цены и методов оценки, разделяют такие главные категории коммерческой недвижимости:

-Восстановительная. Такая стоимость дает понять, какая будет цена восстановленного здания или помещения на момент оценки.

-Страховая. Фактическая стоимость для подписания страхового договора.

-Инвестиционная. Она учитывает увеличение стоимости объекта на рынке после вложения инвестиций, при этом, обязательно учитывается денежный эквивалент вложений.

-Потребительская. Данная категория отражает самую выгодную стоимость для покупателя, которую он может получить в итоге, при использовании объекта и продажи его в будущем.

-Рыночная. Здесь отражается конкурентоспособная  цена недвижимости, если ее продавать на открытом рынке.

-Утилизационная. Учитывается цена с учетом затрат на ликвидацию строения.

-Для налогообложения.

-Ликвидационная. По своей сути, это рыночная стоимость, так как определяется она наиболее часто в тех случаях, когда происходит срочная ликвидация (продажа) организации, учитывая срочность, то цена все же может отличаться от рыночной.

-Залоговая.

На стоимость работы оценщиков влияет множество факторов, но есть один, который является основополагающим в некоторых случаях- насколько типовая недвижимость для выбранной местности. Например: необходимо определить стоимость склада в городе Киеве, главная проблема в том, что складское помещение находится в центральной части столицы, а в центре будет не так много аналогичных вариантов для сравнения, на окраине, сделать это будет намного дешевле и проще.

Как видно из выше написанного, имеются разные критерии и методики подхода к анализу объектов недвижимого имущества коммерческой направленности. Лишь грамотные специалисты, имеющие достаточный уровень квалификации могут правильно проанализировать ситуацию, проведя правильную независимую оценку недвижимости. Обращаясь в нашу организацию в Киеве, можете быть уверены, что Вам будет оказана вся необходимая помощь и защита Ваших интересов законным путем.